賃貸物件を所有していると、建物や設備は徐々に劣化していきます。劣化した建物や古い設備は次の入居者を見つけるのが難しくなり、空室が目立つようになります。

そこで、必要な箇所やさまざまな注意点を考慮しながら、リフォーム計画を立てることが重要です。この記事では、賃貸物件の主なリフォーム内容や期間、費用目安について詳しく解説します。

賃貸物件のリフォームにかかる期間

賃貸物件の入居率を高く維持するために行うリフォーム工事は、1〜3週間程度が一般的な目安です。しかし、賃貸物件のリフォームにかかる期間は、リフォームの内容や規模によって大きく異なります。

たとえば、キッチンの部分的な美装やエアコン交換などの小規模な工事であれば、短期間で済むことが多いです。一方で、風呂場全体を一新するようなリフォームやスケルトンリフォーム（フルリフォーム）など、大掛かりな工事の場合は数ヶ月にわたることもあります。

また、リフォーム中に新たな問題が発見されることも少なくありません。たとえば、水回りの床下にカビが繁殖していたり、家の柱が腐りかけていたりする場合、その修繕に追加の時間が必要になることがあります。

このような予期せぬ事態を考慮し、リフォーム期間を見積もる際には余裕を持たせることが重要です。空室期間を最小限に抑えるために、迅速かつ効率的なスケジュール管理が求められます。

賃貸物件の主なリフォーム

続いて、賃貸物件の主なリフォーム内容を紹介します。

• クロスや床の張替え
• 水回り
• エアコンの交換
• 外装

項目ごとに詳しくみていきましょう。

クロスや床の張替え

クロスや床の張替えは、次の入居者に清潔で整った空間を提供するために欠かせない工程のひとつです。多くの場合、壁の4面に加えて天井のクロスも張替える必要があります。

さらに、床のフローリングの張替えも同時に行うことが一般的です。床は日常生活で最も使用頻度が高いため、傷や汚れが目立ちやすく、定期的なメンテナンスが求められます。

クロスと床の張替えを同時に行うことで、全体的な仕上がりが統一され、部屋全体が新築のような清潔感を取り戻すことができます。

水回り

浴室、キッチン、トイレが清潔で新しい状態に保たれていると、物件全体の魅力が大幅に向上します。

理想的なリフォームとしては、浴室に新しいユニットバスを導入し、トイレを新しいものに取り替えることが挙げられます。また、台所には新品の流し台を設置することで、さらに高評価を得ることが可能です。

また、洗濯機パンやシャンプードレッサーの設置も、入居希望者にとって大きなアピールポイントです。これらの設備が整っていることで、生活の利便性が向上し、物件の魅力が一層高まります。

水回りのリフォームはコストがかかりますが、入居率の向上や物件の価値維持に直結するため、非常に効果的な投資といえるでしょう。

エアコンの交換

エアコン交換は、約10年が目安とされています。この時期を過ぎると、性能の低下や故障のリスクが高まるため、定期的な交換がおすすめです。

交換方法としては、リフォーム会社に依頼する方法のほか、電気店で新しいエアコンを購入し、工事業者に旧エアコンの撤去・処分と新しいエアコンの取り付けを依頼する方法もあります。

特に注意が必要なのは、夏前の時期です。この時期はエアコン工事業者の繁忙期にあたるため、日程の調整が難しくなることが多いです。計画的にスケジュールを立て、早めに工事予約しましょう。

外装

外装のメンテナンスも、賃貸物件の維持管理において非常に重要です。一般的には、10年に1度の目安で外壁塗装を施すのが望ましいとされています。

外壁は日々雨風や太陽光の影響を受け、防水性が次第に衰えていきます。もし雨漏りが発生すると、修理コストが高額になるだけでなく、入居者に一時退去を求める場合もあり、オーナーにとっても入居者にとっても大きな負担となります。

快適な住環境を提供し続けるためには、適切な時期に外壁塗装を施すことが不可欠です。また、外観が美しいと物件の印象も良くなり、入居率の向上にも寄与します。

賃貸物件のリフォーム費用の目安

一般的に、リフォーム全体の主要な価格帯は50〜100万円が一般的です。しかし、リフォーム内容や規模によって大きく異なります。以下は、主なリフォーム内容の費用目安です。

リフォーム内容	費用目安
クロスや床の張替え	約20～40万円
キッチンの交換	約10～70万円
トイレの交換	約10～40万円
ユニットバスの交換	約40～100万円
洗面台の交換	約5～20万円
外装	約200～300万円

なお、これらの費用はあくまで目安であり、実際のリフォーム費用は物件の状況や具体的なニーズによって異なります。適切な予算を設定し、複数社から見積もりを取り比較検討することが重要です。

賃貸物件をリフォームする際の注意点は2つ

ここでは、賃貸物件をリフォームする際の注意点を紹介します。主に次の2つです。

• 計画的に行い入居率を下げない
• 費用対効果を考慮する

それぞれの内容について詳しくみていきましょう。

1.計画的に行い入居率を下げない

入居者の退去後にリフォームする際、工事中の部屋は空室状態となり、その間の家賃収入は得られません。

賃貸経営において、この空室期間をできるだけ短縮することが重要です。空室期間が長引くと、収益に直接的な影響を与えるため、リフォームの計画は慎重に行う必要があります。

まず、リフォームの内容に応じて工事期間がどれくらいかかるのかを正確に把握することが大切です。壁紙の張り替えや床材の交換など、比較的短期間で完了する作業もあれば、ユニットバスの導入やキッチンの交換といった大規模なリフォームには時間がかかる場合もあります。

また、工事を計画する際には、業者とのスケジュール調整も重要です。特に繁忙期は工事が立て込むため、早めの予約が必要です。リフォームのタイミングを見計らい、できるだけ効率的に工事を進めることで、空室期間を短縮し、入居率を維持することができます。

2.費用対効果を考慮する

賃貸物件の内装、設備、外壁をすべてリフォームすると入居率が向上する可能性は高いですが、それには多額の資金が必要です。そのため、リフォーム後に賃料でその費用を確実に回収できることが求められます。

リフォーム費用の目安としては、家賃の0.5〜3年分程度を見込むのが一般的です。これに基づいて予算を設定し、費用対効果を最大限に引き出す計画を立てましょう。

不動産を運用する観点からは、何にどれだけ費用をかけるかの基準を持つことが大切です。

具体的には、リフォームが賃料の上昇にどの程度寄与するのか、物件の売却価格にどのように反映されるのかを慎重に検討する必要があります。最終的には、リフォームによって物件の利回りがどれだけ向上するかを判断基準としましょう。

賃貸のリフォーム期間でよくある3つの質問

最後に、賃貸のリフォーム期間でよくある質問にお答えします。

• 質問1.リフォーム期間をなるべく短縮するには？
• 質問2.賃貸物件のリフォームが必要なタイミングとは？
• 質問3.賃貸物件のリノベーションは検討するべき？

それぞれ詳しくみていきましょう。

質問1.リフォーム期間をなるべく短縮するには？

リフォーム期間を短くするには、以下のポイントを押さえておくと効果的です。

まず、退去日が決まったらすぐにリフォーム会社に依頼しましょう。初動を早くすることで、工事のスケジュールに余裕を持って組むことができ、リフォーム期間を短縮することが可能です。

また、部屋の現状をしっかりと把握し、その状況に応じて必要な工事内容を決定します。これにより、リフォーム会社から正確な見積もりと工事期間の算定を受け、効率的な計画を立てることができます。

さらに、リフォーム期間の短縮には、信頼できるリフォーム会社と長期的な関係を築くこともポイントです。融通が利き、コミュニケーションが取りやすいリフォーム会社を見つけることで、スムーズに工事を進めることができます。

質問2.賃貸物件のリフォームが必要なタイミングとは？

賃貸物件は年数が経過することで経年劣化してしまいます。リフォームを行うべき具体的なタイミングについては、おおよそ以下のように判断するとよいでしょう。

築年数	リフォーム箇所
5～10年	エアコンなどの住宅設備交換
10～15年	キッチンやお風呂の水回り
15～20年	屋根や外壁などを含めた大規模修繕

なお、単に古くなった箇所をリフォームするだけでなく、入居者ニーズに大きな変化が生じた場合には、それに対応したリフォームも必要です。たとえば、最近ではWi-Fi設備の整備や、在宅リモートワークを考慮した書斎スペースの確保などが求められることがあります。

築年数に応じた定期的なリフォームと併せて、入居者ニーズや賃貸市場の動向に合わせたリフォームを実施することで、空室対策や競合物件との差別化に効果的です。

質問3.賃貸物件のリノベーションは検討するべき？

賃貸物件は築年数が経過することで劣化し、最新の設備やトレンドに合わなくなることがあります。競合物件との差別化を図るために家賃を下げるという選択肢もありますが、リノベーションを適切に実施し、物件の市場価値を上げることで、家賃を下げずに競争力を維持することも可能です。

しかし、リノベーションを行ったからといって必ずしも期待していた競争力向上につながるわけではありません。リノベーションにかける費用に対してどれほどの家賃向上効果や家賃維持効果が期待できるのかを事前にしっかりと検討することが重要です。

費用対効果を見極めた上でリノベーションを実施するかどうかを決めることで、無駄な出費を避け、効果的に物件の価値を高めることができます。市場の動向や入居者のニーズを踏まえた戦略的なリノベーションは、賃貸物件の長期的な競争力維持に寄与します。

まとめ

賃貸物件のリフォーム期間の長短は、不動産経営において収益を左右する重要なポイントです。短期間で効果的なリフォームを行うことで、空室期間を最小限に抑え、入居率を高めることができます。

また、リフォームにかかる費用も収益に大きく影響します。予算管理と費用対効果の高いリフォームを計画しましょう。

なお、賃貸物件のリフォームは、入居者に快適で魅力的な住環境を提供することが目的です。適切な時期に、必要なリフォームを実施することで、物件の価値を維持し、安定した収益を確保できます。

なお、次のページでは、賃貸の退去時における原状回復リフォーム費用は誰が負担するのか詳しく解説しています。こちらも参考にしてみてください。

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