賃貸住宅の退去時、貸主と借主の間でしばしば問題になるのが、原状回復にかかるリフォーム費用の負担です。誰がどの部分を負担すべきなのかを知ることは、双方にとって重要でしょう。

この記事では、賃貸の退去時における原状回復リフォーム費用は誰が負担するのか詳しく解説します。トラブル回避のポイントも紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

そもそも原状回復とは？

原状回復とは、何らかの理由で変化した状態を元の状態に戻すことを指します。新しい入居者を迎えるために貸主がリフォームを行う際にも使われる言葉ですが、賃貸契約における原状回復は単純に「入居前のきれいな状態に戻す」ことではありません。

賃貸契約において、原状回復の主な意味は、借主が故意や過失、または掃除不足で損傷させた部分を、本来の状態に戻すことです。これは、借主が破損や汚損をしていなければ、その場所がどのような状態であったかを考慮して修繕を行うことを意味します。

一方で、自然な経年劣化による設備の損耗については、借主の負担ではなく、そのままの状態で貸主に返却しても問題ありません。

賃貸の退去時における原状回復リフォーム費用は誰が負担？

賃貸住宅の退去時は、原状回復工事費用の負担について貸主と借主の間でトラブルが生じることも少なくありません。こうした問題を防ぐために、国土交通省は『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』をホームページで公開しています。

原状回復とは

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について – 国土交通省

どのような場合に、貸主側、または借主側の負担になるか詳しくみていきましょう。

貸主側の負担

年数の経過や自然災害による劣化、または居住者が丁寧に扱っていても避けられない傷については、貸主が負担することが定められています。

具体的な例としては、雨漏り跡、窓際のフローリングの日焼け、冷蔵庫の背面にできる壁紙の電気焼け、地震で割れた窓ガラスなどの修復工事が挙げられます。

また、既存の設備よりもグレードの高いキッチンへの交換や、畳をフローリングに変えるといった入居率アップを目的としたリフォームも、原状回復には該当しません。これらの改修工事は貸主側の費用負担となります。

借主側の負担

通常の使用であれば傷や汚れが生じない箇所の修繕費用は、借主が一部負担します。

たとえば、飲み物をこぼしてできた床のシミやカビ、ペットによる傷や汚れ、タバコの臭いがついた壁紙などは、借主が修復費用を支払う必要があります。これらは「日々の掃除や配慮を怠らなければ防げたはずの傷・汚れ」と判断されるためです。

しかし、修繕費用の全額を借主が負担する必要はありません。国土交通省のガイドラインによれば、原状回復費用の負担割合には減価償却の概念が適用されます。

壁材や水回り設備などは、築年数や居住年数の経過とともに自然に劣化するため、その価値は徐々に減少します。借主の居住年数に応じて、一部の修繕費用を貸主が負担することになります。

原状回復リフォーム費用のトラブルを回避するポイント

続いて、原状回復リフォーム費用のトラブルを回避するポイントを紹介します。主に次の3つです。

• 退去時は一緒に立ち会う
• 書類内容をよく確認する
• 第三者に相談する

項目ごとに詳しくみていきましょう。

1.退去時は一緒に立ち会う

退去時は、貸主と借主が一緒に立ち会い、部屋の補修が必要な箇所を確認することが重要です。これにより、双方が納得した上で修繕の範囲と費用負担を明確にできます。

立ち会えずに後から高額な請求を受けるトラブルも少なくありません。トラブルを避けるためには、双方の都合の良い日程を調整して立ち会うことが最善です。

立ち会い時には、修繕が必要な箇所について一つひとつ確認し、それがどちらの負担になるのかを明確にしておくことが大切です。

2.書類内容をよく確認する

退去時の立ち会いでは、原状回復費の「精算書」や「見積書」にその場でサインを求められることがありますが、これが原因でトラブルに発展するケースも多く見られます。

借主は、すぐ見積書にサインする義務はありません。「サインをしなければ余計な家賃が発生する」ということもないため、負担額に納得がいかなければ、サインせず一度持ち帰ってよく確認することができます。

さらに、借主がサインした後でも、消費者生活センターや弁護士に相談し、負担費用の見直しを依頼する権利があります。借主は急いでサインしないよう注意し、貸主はトラブルを避けるためにも、請求する工事内容について丁寧に説明することが大切です。

3.第三者に相談する

万が一、原状回復費用や敷金の返還についてトラブルになった場合は、第三者に相談して貸主・借主間で交渉することが重要です。

独立行政法人・国民生活センターに相談することもできますが、自治体によって条例が異なるため、まずは同センターの公式サイトから近くの消費者生活相談窓口を探して直接問い合わせると、より確実な情報を得ることができます。

賃貸リフォーム費用の負担でよくある3つの質問

最後に、賃貸リフォーム費用の負担でよくある質問にお答えします。

• 質問1.台風や事故による建物の破損費用は誰が負担？
• 質問2.原状回復リフォームとリノベーションの違いは？
• 質問3.「借主負担DIY型」とは？

それぞれ詳しくみていきましょう。

質問1.台風や事故による建物の破損費用は誰が負担？

台風や事故による建物の破損など、予測が難しい損害の原状回復費用は、基本的に貸主負担です。

火災保険は火事だけでなく、自然災害や盗難、事故も対象としており、上記のような場合、原状回復費用を軽減できる可能性があります。したがって、貸主は火災保険に加入しておくことで、突発的な災害や事故による損害に備えることができます。

質問2.原状回復リフォームとリノベーションの違いは？

リノベーションは、建物に新たな価値を加え、利便性や居住性を向上させることを指します。一方、原状回復やリフォームは、建物の性能やデザインを元の状態に戻すことを目的としています。

賃貸物件において、リノベーションは空室対策として効果的です。間取りの変更や水回りのレイアウトの改善など、大規模な改修を行うことで物件の魅力を高め、新たな入居者を引き寄せることができます。

築年数が経過し、単なる原状回復リフォームでは入居率の改善が難しくなった場合は、リノベーションを検討することで、空室対策を図りましょう。

質問3.「借主負担DIY型」とは？

通常の不動産賃貸借契約では、貸主は「普通に住める状態にして貸す義務」があり、借主は「借りた時の状態に戻す義務（原状回復義務）」を負います。

これにより、老朽化や設備の故障が原因で住めない状態や、返還時に家が酷く損傷しているといったトラブルを防ぎます。しかし、基本的に家のリフォームを行えるのは貸主のみです。

老朽化した物件を貸し出す場合、貸主がリフォーム費用を用意できなければ、その物件は空き家のままになりがちです。この問題を解決するために「借主負担DIY型」契約が登場しました。

この契約では、貸主は「普通に住める状態にして貸す義務」を負わないため、老朽化した家でもそのままの状態で貸し出すことが可能です。一方、借主も「原状回復義務」を負わないため、自分の負担で自由にリフォームができます。

これにより、従来は貸主のみが行えた住宅の改修やリフォームを、借主が自分の手で実施できるようになったのです。この契約形態は、老朽化した空き家の問題を解決する新しいアプローチとなっています。

まとめ

ここまで、賃貸の退去時における原状回復リフォームの費用は誰が負担するのか詳しく解説しました。

原状回復とは、借主が故意や過失で損傷させた部分を修繕し、本来の状態に戻すことです。自然な経年劣化による損耗は借主の負担ではなく、そのまま貸主に返却しても問題ありません。

また、トラブルを防ぐために、賃貸物件の退去時は貸主と借主が一緒に立ち会い、補修が必要な箇所を確認することが重要です。万が一問題が発生した際には、一人で悩まず、第三者の助言を求めましょう。

なお、次のページでは、模様替え申請の概要や、申請が必要なケースについて解説しています。

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